Скелеты в новостройках: что происходит на рынке недвижимости

Декларируемые рекорды российского ипотечного рынка в условиях резкого снижения платёжеспособности населения РФ наводят на мысль: здесь что-то нечисто. Концы с концами банально не сходятся. Странность ситуации подтверждается и статистикой по росту неплатежей по ипотечным договорам. Цифры, безусловно, «скорректированы», однако в целом тенденция вырисовывается: «ипотечный пузырь» того и гляди лопнет.

«Плохая» задолженность, как посчитали в коллекторском агентстве «Долговой консультант», за январь-август 2023 года увеличилась на 3,3% в целом по России или на 1,912 млрд рублей. Табличка под названием «Ипотечная просроченная задолженность в региональном разрезе РФ» крайне любопытна, но пока нам интересна не ситуация в ряде неблагополучных областей, а картина в целом.

Итак, на 1 сентября 2023 года портфель просроченной ипотеки означен как 60,6 млрд рублей, что при общем объёме действующих кредитных договоров этого типа (15−16 трлн рублей) составляет около 0,4%. Несерьёзно. То есть большинство ипотечников вроде бы исправно платит, проблем нет. Как говорится, свежо предание, да верится с трудом.

В начале сего года ЦБ «настоятельно рекомендовал» подопечным банкам не выселять ипотечников-неплательщиков, особенно с детьми. В середине лета Верховный суд ограничил возможность отбирать жильё у тех, кто не платит по ссудам на его покупку. Да, в ограничении есть некоторые условия, но важен сам факт.

Дальше — больше. Госдума взялась писать законопроект на тему того, что у ипотечников, которые объявили себя банкротами, вообще не будут отбирать жилплощадь, если она единственная. Банки вроде как будут принуждаться к заключению неких «мировых соглашений» с гражданами, больше конкретики пока нет. Что самое любопытное: правительство эту инициативу уже одобрило!

Как несложно догадаться, это явно неспроста. Если у нас всё хорошо, а неплательщиков всего 0,4%, то такой активности по данному поводу быть не должно. Точнее, её вообще быть не должно — всё в пределах статистической погрешности. Однако в данном случае проблемой, которая вроде как не существует, озаботились сразу несколько серьёзных структур — Центробанк, Верховный суд, Госдума и правительство до кучи. Не кажется странным?

Посмотрим по регионам, быть может, там есть что-то интересное. Вполне благополучная Белгородская область — рост неплатежей аж на 50,6%. Соседняя Брянская тоже не бедствует, но и там число неплательщиков выросло на 27,9%. В Липецкой — плюс 30,9%, в Дагестане +56,6%, в Чечне +35,4%. Напротив, в не самой благополучной Костромской области — минус 26,8% (все бросились отдавать долги?), в вымирающей Тверской — минус 5,2%.

Цифры какие-то странные, означенные «минусы» или минимальный рост неплатежей в откровенно депрессивных регионах смотрятся дико. Если уж в благополучных областях перестают платить, то что говорить о дотационных…

Таким образом, данную статистику можно смело отправлять в мусорное ведро. Но не потому, что её составители криворуки и ни на что не годны. Цифры для таблички изначально брались в «официальных» источниках, то есть их происхождение — отчёты банков. В которых есть все резоны усомниться. Не иначе как неплательщиков по большей части перестали учитывать.

«Ситуация ухудшается, и к концу года прирост просроченной ипотеки только ускорится, так как сегодня мы видим трудности только весны 2023 года. С рынка ушёл ипотечный покупатель из-за роста ставок, в итоге заёмщики не могут быстро реализовать жильё, чтобы погасить задолженность. Плюс постепенно портфель наполняется отложенными проблемными ипотеками, массово реструктурированными банками осенью 2022 года по программе „кредитных каникул“», — предупреждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.

Логично. Поспорить можно лишь об общих цифрах — как просрочки, так и всего ипотечного рынка в целом. На котором каждый месяц фиксируются новые рекорды. В целом же за январь-сентябрь сего года выдано ссуд на покупку недвижимости в совокупности на 5,4 трлн рублей, что выше показателей всего 2022 года на 10%.

Доходы населения падают, цены на рынке недвижимости тоже, ставки по ипотеке растут, да и общая закредитованность населения всё больше. А люди, как нас уверяют, по типу глупых мотыльков массово летят в огонь — вешают себе на шею кредитное ярмо. Да, большая часть якобы выданной ипотеки «льготная» — с государственным субсидированием — но при таких ценах на квартиры и быстро снижающейся платёжеспособности домохозяйств это уже не особо важно.

«В целом экономическая эффективность программ льготного кредитования также слу­жит предметом дискуссий. Для льготных кредитов характерен так назы­ваемый эффект замещения, имеются зна­чительные риски нецелевого использования заемных средств и роста финансовой неста­бильности из‑за увеличения доли финансово неустойчивых заемщиков», — говорится в документе под названием «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов» от Центробанка.

Данные скупые строчки означают, что с «льготной» ипотекой всё не очень чисто. То есть не исключено, что никто ничего не берёт, или же берёт, но не массово — единично. И никаких рекордов нет, это фикция — прикрытие неких финансовых шахер-махеров в особо крупных размерах. Где в первую очередь страдает госбюджет, так как банки получают под несуществующую ипотеку халявное государственное финансирование.

«Мы озабочены ситуацией на ипотечном рынке. В настоящее время преждевременно говорить о признаках „пузыря“. Но, тем не менее, наблюдается ряд дисбалансов. Во-первых, мы видим, что в ипотеке доля кредитов с предельной долговой нагрузкой 80+ у нас превышает 40%, и эта доля возросла за последние два года в два раза. Во-вторых, наблюдается разница цен между первичным и вторичным рынком недвижимости. Она составляет 40%, но в некоторых регионах доходит и до 60%», — заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

В переводе на русский: в ближайшее время, наверное, ипотечный рынок не обрушится, но всё очень плохо. Так как денег у народа нет, 40% ипотечников отдают более 80% своих доходов на ежемесячные платежи, и число таких людей стремительно растёт — темпами в 100% годовых.

Это к вопросу о «просрочке» — об уровне неплатежей и динамике их роста. То есть из 15−16 трлн рублей ипотечных кредитов 6−7 трлн рублей приходится на тех, чья платёжеспособность уже на грани. Причём на последней, особенно если учесть рост цен на продукты, на ГСМ и всё прочее, что мы сейчас наблюдаем.

По этой логике получается, что означенный выше рост неплатежей на 30−50% в благополучных регионах — это цифры, более-менее похожие на правду. Но что же тогда творится в «депрессивных» областях?.. Ряд экспертов уже говорит о том, что объём просрочки по ипотеке составляет около 2−3 трлн рублей, а к концу года может вырасти кратно. Собственно, иначе бы власти не озаботились.

Что же касается несуразной разницы цен между «первичкой» и «вторичкой», где новостройки в полтора с лишним раза дороже, то этот факт говорит о двух явлениях. Во-первых, о падении цен на недвижимость. Кстати, при продаже жилья на вторичном рынке сейчас наблюдаются «дисконты» до 30%, так как спроса фактически нет. То есть де-факто разница ещё больше. Во-вторых, непомерно дорогая «первичка» подтверждает тезис о том, что налицо некие крупномасштабные шахер-махеры. В которых, помимо банков, участвуют чиновники и застройщики.

Источник